Un importantísimo porcentaje de la población de nuestro país vive en hogares alquilados. La gran demanda provocó que, desafortunadamente, se produjera toda serie de irregularidades en la gestión de los arriendos, tanto por parte de propietarios como arrendatarios y corredores.
Por esta razón, en 2020 se promulgó una nueva Ley de alquileres que busca regular los derechos y obligaciones de todas las partes involucradas en un contrato de arriendo. Transcurrido un tiempo, el impacto de las nuevas medidas se hace notar.
En esta nota, repasamos los principales aspectos que la Ley de alquileres modificó.
Condiciones impuestas al inquilino
Sobre las garantías, se deben proponer dos opciones y el propietario no puede exigir que superen cinco veces el valor de alquiler o 10 para la garantía personal. El inquilino puede solicitar un seguro de caución, ofrecer un aval bancario, un título de propiedad, una garantía de fiador o una garantía personal.
Respecto al depósito exigido, este no puede superar el valor de un mes de alquiler. Para el caso de los honorarios o comisiones del corredor inmobiliario, cada provincia regula si lo paga el propietario, el inquilino o ambos, por lo que es necesario revisar cada caso.
Las mejoras o reparaciones que no son necesarias y se realizan por comodidad o lujo, corren por cuenta del inquilino. Si se llevan a cabo arreglos de mantenimiento, los debe costear el dueño o ambas partes pueden acordar que se descuente de los pagos mensuales.
Obligaciones del propietario
Los deberes del propietario ocupan una gran parte de las modificaciones, sobre todo en lo que respecta a pagos extraordinarios. Desde el 2020, el dueño del lugar debe correr con los impuestos, las expensas extraordinarias y los gastos de acondicionamiento, sin excepción.
De existir algún desperfecto que dificulte la habitabilidad, el usuario puede repararlo y descontarlo del valor de alquiler, rescindir el contrato o suspender el pago hasta que se solucione. El propietario tiene el deber de buscar una solución para estos casos.
Otra obligación del dueño del inmueble es registrar el contrato en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dentro de los 15 días posteriores a la firma del contrato. De no hacerlo, el inquilino puede cargar algún comprobante relacionado, como el recibo de pago.
Plazos
Otro aspecto que implicó un cambio notable en las condiciones de arriendo de una vivienda es el que refiere a los plazos. Con la nueva ley, los contratos deben extenderse un mínimo de tres años y un máximo de veinte.
Con respecto a los plazos de aumento del valor del alquiler, se establece que la actualización solo puede efectuarse anualmente y no por semestre. Estos aumentos están determinados por las subas de los salarios y la inflación anual, informada por el Banco Central.
En el caso de los contratos temporales con distintos fines, estos deben tener una duración máxima de tres meses. Si se firman dos de ellos de manera consecutiva, se asume que el alquiler tiene otros fines y, automáticamente, obtienen validez por tres años.